◎文/村长在《备案量大涨4.6倍，马鞍岛可以抄底了吗？（上）》中，我们说当前2W的马鞍岛可以买，但不意味着所有人都能盲目地就用脚投票。由保利发展出品的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》中明确指出：当
◎ 文 / 村长
在《备案量大涨4.6倍，马鞍岛可以抄底了吗？（上）》中，我们说当前2W的马鞍岛可以买，但不意味着所有人都能盲目地就用脚投票。
由保利发展出品的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》中明确指出：当前住房需求逻辑向居住属性回归，有效市场边界在退缩。
这意味着在这个大分化时代，能级再高的城市，也有坑，大湾区同样如此。
而聚焦到马鞍岛，总有人说它是临深置业的“坑”，我们从三方面进行剖析它是不是坑。
01
第一，是不是“坑”，要看和谁比。
如果拿东部临深的惠阳、大亚湾作比较，在深圳经济中心逐步西移、努力建设全球海洋中心城市的大背景下，马鞍岛具有绝对价值。
但如果只看深圳西海岸呢？以深圳机场为圆心，以深中通道24KM为半径画个的圈，你会发现，圈内除了中山马鞍岛，还有广州南沙、以及东莞的虎门、长安。
产业上，马鞍岛不如虎门、长安。
对于马鞍岛的房地产市场我们必须清晰地认识到，深中通道决定其下限，产业能级决定其上限。
如果只是一座桥，那么撑不起房价的持续涨幅，马鞍岛只会变成深圳的一个“睡城”；只有将高能级的产业扎实落地，才能变成临深的“活力之城”。
但从目前来看，岛上的规划很大，落地的企业也很多，但还没有真正切入深圳高端、高质、高新的现代产业体系。
这一点，从零起步的马鞍岛远不如东莞。长安、虎门一直都是东莞产业双雄争霸的主角。
长安在打造“智造之都”，最大的底牌是OPPO、vivo两大电子信息龙头总部的带动效应和背后的产业链。
虎门在打造“时尚之都”，最大的底牌是辐射全球的服装产业及繁荣的商贸流通业。二者产业基础雄厚，功底扎实，非马鞍岛可比。
而长安新区、长安中心区二手房均价3W左右；虎门公园周边、地标广场附近二手房均价2.5W+。
规划上，马鞍岛不如南沙。
南沙，是国家自贸区，承担国家使命的同时也享受了很多政策优势；还是广州市唯一城市副中心，全市的“一把手工程”。戴着两大顶级光环去和深圳双城联动，显然比马鞍岛更具优势。
即便是长安和虎门，也正在着力打造的东莞滨海湾新区。同样是举全市之力建设，中山的GDP只有东莞的1/3；财政预算支出不足东莞的1/2。
马鞍岛要力压东莞滨海湾新区，恐心有余而力不足。
起点较低的马鞍岛，单依靠深圳扶持，道阻且长。
所以，买了马鞍岛的房子，想短期实现资产快速升值，那的确是“入坑”了。纯自住，则另当别论。
02
第二，是不是“坑”，要看你要什么。
如果你要的是交通便利，马鞍岛不一定最好。
很诧异是吧？靠着深中通道，马鞍岛号称30分钟直抵深圳机场。但这在长安、虎门面前，这不是优势。
深圳地铁11号线碧头站，建在了深莞交界地带，长安人可乘11号线28分钟到机场，40分钟到可三线换乘的前海湾站。此外，深圳地铁20号线未来会接驳东莞2号线，虎门人也可乘轨道直接逛深圳。
更何况，深中通道还有支线通向南沙的万顷沙。
也就是说，万顷沙可以通过广州地铁18号线北上天河，也可走深中通道东去深圳。这么一比，深中通道只能说是弥补了马鞍岛的临深短板，交通优势谈不上出众。
如果你要的是生态宜居，马鞍岛就很出众。
南沙后，大湾区能做中心的“白纸”只有马鞍岛。而正是这一属性，让其具备了相对协调的城市立面和优质的生态环境资源。
马鞍岛属于围垦填海工程，四周被珠江口水域包围，中间也有不少纵横交错的河网，属于优良的生态环境之地。在此基础上，马鞍岛有规划有13大生态公园，宜居指数很高。
而长安与虎门的城市面貌则以旧工业厂房和农民村为主，由于旧城改造耗时耗力耗钱，改变形象尚需一定时日。
所以，如果是纯自住，或者给父母养老，当前2W出头的马鞍岛，怎么能说是“坑”呢。
03
第三，是不是“坑”，要看生活成本。
今年2W+的房价，确实压低了刚需家庭的置业成本。但是，在生活中成本上，马鞍岛的核心问题是通勤支出成本。
相较于东莞的轨道相连，马鞍岛置业最大的变数是过桥费的定价。
在500亿造价面前，免费通行，政府需要很大的勇气；收取一定费用，也没什么不对。
但可以确定的是，如果住在马鞍岛，性价比最高的出行方式，可能是往来于深中深圳准备的400辆摆渡大巴车。
所以，未来通勤上可以做到平价出行，且和深圳轨道交通接驳便利，对于自住家庭来说，马鞍岛也不能说是“坑”。
要避坑，关键就是要明白马鞍岛并不适合所有人。
纯投资需求的人，不适合；自住但工作区域不在前海、宝安片区的人，慎重考虑；当前资金有限，未来还想置换房子到深圳的，慎重考虑。
而对于那些手里资金不多的，想扎根深圳的，拖家带口的家庭来说，马鞍岛适合，叠加上工作长期稳定在深圳西部，那马鞍岛值得考虑。
不过，也不是登岛闭眼随便盲选就可以。
关键是地段。离深中通道出入口越近越好。
目前相关规划已经披露，马鞍岛上第一出入口在横门滩，预计会有四个收费口。而距此1KM范围内的知名大盘，有保利天汇左岸。或者毗邻出入口附近的主干线，如招商臻湾府，恒大悦珑湾等。
其次是开发商。看品牌，看实力。
在交房即维权的今天，买不起房，闹心；买了房，更闹心。刚买时怕出现烂尾，快收房时怕质量问题。
真正让人放心的房企不多了。好在马鞍岛上品牌房企不少，其中不乏招商、保利等央企巨头，还有万科等没有债务困扰的优秀房企。要买的安心，住的放心，就得看品牌，看实力。
再次是价格。性价比也很重要。
在《备案量大涨4.6倍，马鞍岛可以抄底了吗？（上）》中，我们提到了很多项目当前折扣力度很大，购房者可以关注一下，如离通道口最近的保利天汇左岸，20XXX元/㎡，这种力度，性价比很明显，适合抄底捡漏。
其他要留意的就是房型上要适合实际需求，贴合生活，如果过度追求奢、豪，也就没了性价比，日后出手也未必容易；户型南北通最好，岛上景观往往是项目的一大卖点，不同朝向，不同景致，这也需要留意。
最后还是要提示大家，不怕不识货，最怕货比货。在买房置业面前，购房者还是要弄明白自己真实的需求到底是什么，自住OR投资？便捷OR宜居？盲目决策，就是在“跳坑”。
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